Das Wichtigste in Kürze
- Rechtsgrundlage: Die Mietpreisbremse gilt in Dresden auf Grundlage der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 2. Dezember 2025. Sie ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und tritt mit Ablauf des 30. Juni 2027 außer Kraft.
- Gebiet: § 1 der Verordnung bestimmt ausdrücklich die Landeshauptstadt Dresden und die Kreisfreie Stadt Leipzig als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB.
- Obergrenze: Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Ausnahmen regeln § 556e BGB (Vormiete, Modernisierung) und § 556f BGB (Neubau, umfassende Modernisierung).
- Maßstab: Maßgeblich ist der qualifizierte Dresdner Mietspiegel 2025. Er gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026, zum 1. Januar 2027 wird er fortgeschrieben.
- Bestandsmieten: Parallel begrenzt die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 15 Prozent in drei Jahren, ebenfalls befristet bis zum 30. Juni 2027.
- Ausblick: Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ (BT-Drucksache 21/6807) würde die Regeln zu möblierter Vermietung und Kurzzeitvermietung verschärfen. Er ist noch nicht in Kraft.
Die Mietpreisbremse Dresden ist für Kapitalanleger und Vermieter keine abstrakte Regel, sondern eine harte Obergrenze bei jeder Neuvermietung. Viele Eigentümer wissen, dass es sie gibt. Weniger bekannt ist, bis wann genau sie gilt, welche Ausnahmen greifen und welche zweite Verordnung parallel die Mieterhöhung im Bestand deckelt.
Als erfahrener Immobilienmakler in Dresden ordnet VIAREALIS® die aktuelle Rechtslage für Eigentümer und Kapitalanleger ein, mit den amtlichen Fundstellen und den Fristen, die in den kommenden Monaten auslaufen.
Gilt die Mietpreisbremse in Dresden überhaupt?
Ja. § 1 der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung (SächsMPBVO) benennt die Landeshauptstadt Dresden und die Kreisfreie Stadt Leipzig ausdrücklich als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Damit gilt die bundesgesetzliche Mietpreisbremse im gesamten Dresdner Stadtgebiet, ohne Ausnahme für einzelne Stadtteile. Andere sächsische Gemeinden sind nicht erfasst.
Die Verordnung wurde von der Sächsischen Staatsregierung am 2. Dezember 2025 erlassen und im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt 2025, Nummer 17, Seite 454 verkündet. Unterzeichnet haben Ministerpräsident Michael Kretschmer und Staatsministerin Regina Kraushaar.
Sie löst die Vorgängerverordnung vom 31. Mai 2022 ab, deren Geltung am 31. Dezember 2025 endete. Die Prüfung der Wohnungsmärkte hatte ergeben, dass in beiden Städten weiterhin von einer Anspannung auszugehen ist.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse in Dresden?
Die Verordnung tritt nach ihrem § 2 mit Ablauf des 30. Juni 2027 außer Kraft. In Kraft getreten ist sie nach § 3 am 1. Januar 2026. Es gibt damit eine lückenlose Fortführung gegenüber der alten Regelung, aber ein festes Enddatum.
Die wichtigsten Fristen für Vermieter in Dresden auf einen Blick
| Datum | Was passiert |
|---|---|
| 31. Dezember 2026 | Dresdner Mietspiegel 2025 läuft aus |
| 1. Januar 2027 | Fortgeschriebener Mietspiegel gilt als neue Berechnungsgrundlage |
| 30. Juni 2027 | Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze laufen aus, sofern nicht verlängert |
| 31. Dezember 2029 | Ende des bundesgesetzlichen Rahmens, bis zu dem Sachsen verlängern könnte |
Ob danach verlängert wird, ist offen. Die Staatsregierung hat ein externes Gutachten der Empirica AG, Berlin, beauftragt, das die Marktbedingungen im gesamten Freistaat untersucht. Auf dieser Grundlage wollte sie voraussichtlich im dritten Quartal 2026 entscheiden, ob weitere Maßnahmen zur Entspannung des Marktes erforderlich sind.
Zum 27. Oktober 2026 lag dazu keine amtliche Veröffentlichung vor. Für Eigentümer heißt das: Wer eine Wohnung in Dresden vermietet oder zur Vermietung erwirbt, sollte die Entscheidung des Freistaats in den kommenden Monaten im Blick behalten.
Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung in Dresden sein?
Die bei Mietbeginn vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Maßstab ist der qualifizierte Dresdner Mietspiegel 2025, der vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026 gilt und auf Mietdaten aus April 2024 beruht. Die durchschnittliche Miete der erhobenen Daten liegt bei 7,33 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 3,8 Prozent gegenüber dem Mietspiegel 2023.
Ein Rechenbeispiel für eine Bestandswohnung mit 65 Quadratmetern:
| Position | Wert |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 8,00 Euro pro Quadratmeter |
| Zulässiger Aufschlag nach § 556d BGB | 10 Prozent, also 0,80 Euro pro Quadratmeter |
| Zulässige Höchstmiete | 8,80 Euro pro Quadratmeter |
| Nettokaltmiete bei 65 Quadratmetern | 572 Euro im Monat |
| Vereinbart wären 700 Euro | 128 Euro im Monat wären unwirksam |
Der Wert von 8,00 Euro ist ein Rechenbeispiel, keine amtliche Angabe. Die für eine konkrete Wohnung geltende Vergleichsmiete ergibt sich individuell aus Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung. Eine sanierte Altbauwohnung in Striesen kann deshalb deutlich anders liegen als eine gleich große Wohnung in Gorbitz.
Einen Überblick über die Preisniveaus nach Stadtvierteln gibt der Mietspiegel Dresden von VIAREALIS®, verbindlich bleibt der amtliche Onlinerechner der Landeshauptstadt.
Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?
Die Zehn-Prozent-Grenze gilt nicht ausnahmslos. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei praktisch wichtige Ausnahmen, die gerade für Kapitalanleger den Unterschied machen.
- Vormiete und Modernisierung, § 556e BGB. Lag die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete, darf sie in dieser Höhe weiterverlangt werden. Mieterhöhungen im letzten Jahr vor dem Auszug des Vormieters zählen dabei nicht. Auch nach einer Modernisierung im Sinne des § 555b BGB in den letzten drei Jahren ist ein Aufschlag möglich.
- Neubau und umfassende Modernisierung, § 556f BGB. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Das ist für Käufer von Neubauwohnungen in Dresden der entscheidende Punkt bei der Renditekalkulation. Nach einer umfassenden Modernisierung ist nur die erste Vermietung ausgenommen.
- Vorübergehende Vermietung, § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB. Ferienwohnungen und Unterkünfte, die nur vorübergehend vermietet werden, etwa Monteurswohnungen, fallen nicht unter die Regelung. Genau diese Ausnahme soll das Mietrecht II enger fassen, dazu unten mehr.
Wichtig für die Praxis: Wer sich auf die Vormiete oder eine Modernisierung beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Absatz 1a BGB). Ohne diese Auskunft kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme stützen.
Hinzu kommt ein zeitlicher Anknüpfungspunkt: Damit die Mietpreisbremse in Sachsen wirkt, muss der Mietvertrag am oder nach dem 13. Juli 2022 unterschrieben worden sein. Wer den Unterschied zwischen Neubau und Bestand für die eigene Anlagestrategie abwägt, findet die wirtschaftliche Seite in unserem Beitrag zu Chancen und Risiken beim Kauf und der Vermietung einer Eigentumswohnung in Dresden.
Was gilt parallel für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis?
Die Mietpreisbremse regelt nur die Miethöhe zu Mietbeginn. Für bestehende Mietverhältnisse greift eine zweite sächsische Verordnung: Nach der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung darf die Miete in Dresden innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent erhöht werden, statt der bundesweiten 20 Prozent nach § 558 Absatz 3 BGB. Auch diese Regelung gilt bis zum 30. Juni 2027.
Die Obergrenze bleibt daneben die ortsübliche Vergleichsmiete. Es greift immer die niedrigere der beiden Grenzen.
Rechenbeispiel Kappungsgrenze
| Position | Wert |
|---|---|
| Aktuelle Nettokaltmiete | 500 Euro |
| Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 620 Euro |
| Höchstens 15 Prozent in drei Jahren | 575 Euro |
| Zulässige neue Miete | 575 Euro (ohne sächsische Verordnung wären 600 Euro möglich) |
Für das Verfahren gelten feste Fristen: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Monats.
Für Vermieter bedeutet das zwei Fristen mit demselben Datum und einen dritten Termin kurz davor: Der Dresdner Mietspiegel 2025 läuft bereits zum 31. Dezember 2026 aus, zum 1. Januar 2027 wird er fortgeschrieben. Wer eine Mieterhöhung plant, sollte die Berechnungsgrundlage und den Zeitpunkt bewusst wählen.
Was droht Vermietern bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Ein Verstoß macht den Mietvertrag nicht unwirksam, sondern nur den Teil der Miete, der über der zulässigen Grenze liegt. Mieter müssen den Verstoß in Textform rügen, eine E-Mail genügt.
Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft der Vertrag noch, kann er die Überzahlung grundsätzlich ab dem ersten Monat zurückverlangen. Im Rechenbeispiel oben wären das nach zwölf Monaten 1.536 Euro, dazu die dauerhafte Absenkung auf 572 Euro.
Wer die zulässige Miete vor Vertragsschluss sauber dokumentiert, vermeidet solche Rückforderungen und den Streit vor Gericht.
Was würde sich mit dem Mietrecht II zusätzlich ändern?
Noch nichts, denn der Gesetzentwurf ist nicht in Kraft. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete liegt als BT-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026 vor, die erste Lesung im Bundestag fand am 9. Juli 2026 statt. Am 14. Oktober 2026 hat der Rechtsausschuss Sachverständige angehört, die zweite und dritte Lesung stehen aus.
Drei Punkte träfen Dresdner Vermieter unmittelbar, weil sie an die Mietpreisbremse anknüpfen:
- Möblierungszuschlag, neuer § 556d Absatz 1a BGB. Der Zuschlag soll angemessen sein, wenn er monatlich höchstens ein Prozent des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt. Bei voll ausgestattetem Wohnraum wird ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der für die unmöblierte Wohnung geschuldeten Miete als angemessen vermutet.
- Auskunftspflicht, neuer § 556g Absatz 1b BGB. Vermieter sollen unaufgefordert vor Abgabe der Vertragserklärung über die Höhe des Möblierungszuschlags informieren. Unterbleibt das, gilt die Wohnung bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet.
- Kurzzeitvermietung, § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB. Die Ausnahme soll nur noch für Wohnraum gelten, der zum vorübergehenden Gebrauch für bis zu sechs Monate angemietet wird. Verlängerbar ist das auf insgesamt bis zu acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt.
Ergänzend soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559c BGB von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Die Deckelung der Indexmiete haben wir bereits im Beitrag zur Mietrechtsreform 2026 und ihren Folgen für Vermieter in Dresden ausführlich behandelt.
Was bedeutet die Mietpreisbremse für Kapitalanleger in Dresden konkret?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Anfangsmiete, nicht die Wertentwicklung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat für das erste Halbjahr 2026 stabile Zahlen gemeldet: 2.472 Immobilienübergänge mit rund 844 Millionen Euro Umsatz.
| Kennzahl Eigentumswohnungen, 1. Halbjahr 2026 | Bestand (Weiterverkauf) | Neubau (Erstverkauf) |
|---|---|---|
| Mittlerer Kaufpreis | rund 2.660 €/m² | 6.255 €/m² |
| Entwicklung | etwa +3 % zum 2. Halbjahr 2025 | auf Vorhalbjahresniveau |
| Mietpreisbremse bei Vermietung | ja, Vergleichsmiete + 10 % | nein, § 556f BGB |
Daraus ergeben sich zwei unterschiedliche Rechnungen. Wer Bestandsimmobilien in Dresden kaufen möchte, kalkuliert mit der gedeckelten Anfangsmiete und einem niedrigeren Einstandspreis. Wer Neubauwohnungen in Dresden erwirbt, fällt nach § 556f BGB nicht unter die Mietpreisbremse, zahlt dafür aber den höheren Quadratmeterpreis.
Welche Variante trägt, entscheidet sich an Lage, Objektzustand und Haltedauer, nicht an der Verordnung allein. Den direkten Vergleich beider Wege lesen Sie im Beitrag Neubau oder Bestand: Eigentumswohnungen in Dresden als sichere Kapitalanlage.
Checkliste: Was Vermieter in Dresden jetzt prüfen sollten
- Vergleichsmiete der Wohnung mit dem Onlinerechner des Mietspiegels 2025 ermittelt
- Zulässige Höchstmiete (Vergleichsmiete + 10 %) für die nächste Neuvermietung berechnet
- Geprüft, ob eine Ausnahme greift: Vormiete, Modernisierung, Neubau ab 1. Oktober 2014
- Ausnahme dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitgeteilt
- Geplante Mieterhöhungen gegen die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren geprüft
- Zeitpunkt für Mieterhöhungen mit Blick auf den Mietspiegel 2027 gewählt
- Möblierte oder befristete Verträge auf die Pläne zum Mietrecht II hin geprüft
Sie möchten wissen, welche Anfangsmiete für Ihre Wohnung zulässig ist, oder planen einen Immobilienverkauf in Dresden? VIAREALIS® begleitet Eigentümer und Kapitalanleger seit über 25 Jahren. Vereinbaren Sie ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch mit unserem Team.
Rechtlicher Hinweis
Stand 27.10.2026, ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum genannten Datum wieder. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ (BT-Drucksache 21/6807) befindet sich im laufenden Gesetzgebungsverfahren, Inhalte und Grenzwerte können sich bis zur Verkündung noch ändern.
Für eine verbindliche Einschätzung Ihres Mietvertrags wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht. Wenn Sie besprechen möchten, welche Anfangsmiete für Ihre Wohnung zulässig ist, nehmen Sie Kontakt zu VIAREALIS® auf.
FAQ zur Mietpreisbremse in Dresden
Im CMS als H2 „FAQ zur Mietpreisbremse in Dresden“, Fragen als H3, FAQ-Schema aktivieren. Die ersten fünf Fragen stammen aus deinem Entwurf, zwei sind ergänzt.
Gilt die Mietpreisbremse im gesamten Dresdner Stadtgebiet?
Ja. Die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung bestimmt in § 1 die Landeshauptstadt Dresden insgesamt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, ohne Beschränkung auf einzelne Stadtteile. In Sachsen gilt sie sonst nur in Leipzig.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse in Dresden?
Bis zum Ablauf des 30. Juni 2027. Ob sie danach verlängert wird, hat die Sächsische Staatsregierung zum 27. Oktober 2026 nicht amtlich entschieden. Der Bund würde eine Verlängerung bis Ende 2029 zulassen.
Gilt die Mietpreisbremse auch für meinen Neubau?
Nein, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. § 556f BGB nimmt diese Wohnungen ausdrücklich aus. Anders bei einer umfassenden Modernisierung: Dort ist nur die erste Vermietung nach den Arbeiten ausgenommen.
Woher weiß ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Wohnung?
Aus dem qualifizierten Dresdner Mietspiegel 2025. Die Landeshauptstadt Dresden stellt dafür eine Broschüre (Schutzgebühr 2,00 Euro) und einen kostenlosen Onlinerechner bereit. Der Mietspiegel gilt bis zum 31. Dezember 2026 und wird zum 1. Januar 2027 fortgeschrieben.
Darf ich die Miete im laufenden Mietverhältnis frei anheben?
Nein. In Dresden gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren nach der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung, ebenfalls bis zum 30. Juni 2027. Die Obergrenze bleibt daneben die ortsübliche Vergleichsmiete. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Ein angemessener Möblierungszuschlag ist zulässig. Das geplante Mietrecht II soll den Zuschlag konkret begrenzen und eine Pflicht zur gesonderten Angabe einführen. Ausgenommen bleiben nur Wohnungen, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden.
Reicht eine E-Mail, damit Mieter die Miete rügen können?
Ja. Das Gesetz verlangt Textform, eine E-Mail erfüllt das. Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft der Vertrag noch, können Mieter zu viel gezahlte Miete grundsätzlich ab dem ersten Monat zurückfordern. Für Vermieter lohnt es sich deshalb, die zulässige Miete schon vor Vertragsschluss zu prüfen.
