Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll das bisherige Heizungsgesetz ablösen und bringt für Eigentümer mehr Freiheit beim Heizungstausch. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen, am 22. Juni 2026 berät der Bundestag in einer öffentlichen Anhörung darüber. Geplant ist das Inkrafttreten zum 1. November 2026.
Wer eine Bestandsimmobilie besitzt oder kaufen möchte, sollte die wichtigsten Punkte kennen. Wir ordnen ein, was sich ändert, was die Biotreppe bedeutet und worauf Sie als Eigentümer jetzt achten sollten.
Was ändert das GMG Gesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2024, das als Heizungsgesetz bekannt wurde. Der wichtigste Unterschied: Die pauschale Vorgabe, wonach neue Heizungen in Neu- und Bestandsbauten grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, soll wegfallen. An ihre Stelle tritt ein Modell, das den CO2-Ausstoß in den Mittelpunkt stellt und Eigentümern die Wahl der Technik überlässt.
Für viele Haushalte bedeutet das weniger starre Pflichten und mehr Spielraum bei der Entscheidung, wann und wie sie ihre Heizung erneuern. Der Bund verspricht sich davon mehr Akzeptanz und planbarere Investitionen.was sich ändert, was die Biotreppe bedeutet und worauf Sie als Eigentümer jetzt achten sollten.
Was bedeutet Technologieoffenheit beim Heizungstausch?
Künftig sollen Eigentümer frei zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen können. Neben der Wärmepumpe, dem Anschluss an Fernwärme, hybriden Lösungen und Biomasseheizungen bleibt auch der Einbau von Gas- und Ölheizungen weiterhin möglich. Diese Technologieoffenheit ist der Kern der Reform.
Sie erlaubt es, die für das jeweilige Gebäude und Budget passende Lösung zu wählen, statt einer einheitlichen Vorgabe zu folgen. Gerade bei älteren Bestandsgebäuden, in denen eine Wärmepumpe nicht ohne Weiteres wirtschaftlich ist, schafft das Luft. Wichtig bleibt: Wer heute saniert, sollte die langfristigen Betriebskosten und kommende Anforderungen mitdenken, denn fossile Energieträger werden über die Jahre teurer.
Was ist die Biotreppe?
Damit fossile Heizungen nicht unbegrenzt klimaschädlich laufen, sieht der Entwurf die sogenannte Biotreppe vor. Neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe nutzen, etwa Biomethan oder andere erneuerbare Anteile. Vorgesehen ist folgende Staffelung:
- 10 Prozent ab 2029
- 15 Prozent ab 2030
- 30 Prozent ab 2035
- 60 Prozent ab 2040
Wer also heute eine fossile Heizung einbaut, geht eine langfristige Verpflichtung ein, deren Kosten mit der Zeit steigen können. Für Eigentümer heißt das: Eine fossile Heizung kann eine Übergangslösung sein, eine dauerhaft günstige selten. Eine ehrliche Kalkulation über die gesamte Nutzungsdauer ist daher wichtiger als der reine Anschaffungspreis.
Wie ist der aktuelle Stand des Verfahrens?
Das GMG Gesetz ist noch nicht in Kraft. Nach dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 läuft das parlamentarische Verfahren.
Am 22. Juni 2026 befasst sich der Ausschuss für Wirtschaft und Energie in einer öffentlichen Anhörung mit dem Vorhaben, anschließend folgen die Beratungen in Bundestag und Bundesrat. Die Bundesregierung plant das Inkrafttreten für den 1. November 2026.
Bis dahin gilt weiter das bestehende Gebäudeenergiegesetz. Details können sich im Laufe des Verfahrens noch ändern. Eigentümer, die ohnehin einen Heizungstausch oder eine Sanierung planen, sollten die Entwicklung beobachten und vorhandene KfW-Förderungen für klimafreundliche Maßnahmen frühzeitig prüfen, da sich Förderbedingungen mit neuen Gesetzen verschieben können.
Was bedeutet das für Käufer und Eigentümer in Dresden?
Für den Dresdner Markt ist die Reform vor allem im Bestand relevant. Wer eine Bestandsimmobilie in Dresden kauft, sollte den Zustand der Heizung und mögliche Sanierungskosten realistisch einplanen. Die neue Technologieoffenheit kann teure Pflichtmaßnahmen entschärfen, nimmt aber niemandem die wirtschaftliche Abwägung ab.
Eigentümergemeinschaften tun gut daran, ihre Rücklagen für den Werterhalt auf anstehende energetische Maßnahmen auszurichten. Und wer saniert, sollte die steuerlichen Möglichkeiten beim Immobilienkauf kennen.
Gern besprechen wir mit Ihnen, was die Reform konkret für Ihre Immobilie oder Ihr Kaufvorhaben bedeutet.
Häufig gestellte Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Wann tritt das GMG Gesetz in Kraft?
Die Bundesregierung plant das Inkrafttreten zum 1. November 2026. Das Gesetz befindet sich aktuell im parlamentarischen Verfahren, der genaue Termin und einzelne Inhalte können sich noch ändern. Bis dahin gilt das bestehende Gebäudeenergiegesetz.
Fällt die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien weg?
Nach dem Entwurf entfällt die pauschale Vorgabe, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Stattdessen gilt Technologieoffenheit, der Fokus verschiebt sich auf die CO2-Einsparung.
Darf ich künftig noch eine Gasheizung einbauen?
Ja, der Einbau von Gas- und Ölheizungen bleibt möglich. Für neue fossile Heizungen greift jedoch ab 2029 die Biotreppe, die einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe vorschreibt. Über die Laufzeit können dadurch die Betriebskosten steigen.
Stand 22.06.2026, ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Das Gebäudemodernisierungsgesetz befindet sich im Gesetzgebungsverfahren. Inhalte, Fristen und das Datum des Inkrafttretens können sich noch ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an die zuständigen Stellen oder eine fachkundige Beratung.