Das Wichtigste in Kürze: Mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer können Vermieter deutlich mehr AfA steuerlich geltend machen. Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat die strengen Nachweishürden abgeschafft – der Weg ist wieder frei. Dieser Artikel erklärt, wie das funktioniert, was es kostet und wann es sich lohnt.
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer eines Gebäudes gehört zu den stärksten, aber am seltensten genutzten Steuerhebeln für Immobilienbesitzer. Wer eine vermietete Wohnung besitzt, kennt die Abschreibung (AfA) als jährliche Möglichkeit, Steuern zu sparen – doch die gesetzlichen Standardsätze lassen oft erhebliches Potenzial für steuerliche Vorteile ungenutzt. Dabei kann eine optimierte Abschreibungsdauer die Rendite einer Kapitalanlage spürbar verbessern.
Für Kapitalanleger in Dresden, die Eigentumswohnungen als Bestandsimmobilien oder Neubauwohnungen erwerben, ist ein BMF-Beschluss aus Berlin seit Ende 2025 besonders relevant: Die Nachweisanforderungen für eine kürzere Restnutzungsdauer wurden deutlich entschärft. VIAREALIS® ordnet ein, was das konkret bedeutet.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine sachliche Einordnung, keine Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.
Was ist AfA und wozu dient ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung – also die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts über die Jahre. Bei vermieteten Immobilien mindert sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die persönliche Steuerlast.
Das Gesetz (§ 7 Abs. 4 EStG) unterstellt pauschal folgende Nutzungsdauern:
| Gebäudetyp | Nutzungsdauer | AfA-Satz |
| Wohngebäude (Standard) | 50 Jahre | 2,0 % p.a. |
| Altbauten (Fertigstellung vor 1925) | 40 Jahre | 2,5 % p.a. |
| Neubau ab 2023 | 33 Jahre | 3,0 % p.a. |
| Kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer (mit Gutachten) | individuell | bis zu 10 % + möglich |
Wer über ein Sachverständigen-Gutachten belegt, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als gesetzlich unterstellt, darf einen entsprechend höheren Gebäude-AfA-Satz ansetzen. Rechtsgrundlage: § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG. Die Nachweisanforderungen sind in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) geregelt – konkret in § 11c EStDV. Welche Immobilienart davon profitiert, hängt dabei von Baujahr, Zustand und Nutzungsart des Wohnobjekts ab.
Was hat das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 konkret geändert?
Das Bundesministerium der Finanzen hat mit dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 (BStBl I S. 332) das bis dahin geltende strenge Schreiben vom 22. Februar 2023 ersatzlos aufgehoben.
Was bedeutet das praktisch? Die zuvor sehr restriktiven Anforderungen der Finanzverwaltung entfallen. Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist nun wieder im Einklang mit dem Gesetzeswortlaut und der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs möglich – mit jeder geeigneten Gutachten-Methode, sofern die Herleitung nachvollziehbar und plausibel ist. Diese Änderungen sind ein direktes Ergebnis der parlamentarischen Diskussion: Der Bundestag hatte entsprechenden Druck auf das BMF ausgeübt, die praxisfernen Anforderungen zurückzunehmen.
Für Kapitalanleger bedeutet das: mehr Flexibilität und mehr Rechtssicherheit beim Ansatz einer beschleunigten Abschreibung. Wer die Kalkulation einer Dresdner Eigentumswohnung plant, sollte diesen Hebel kennen.
Wer darf das Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellen?
Hier liegt einer der wichtigsten Punkte der aktuellen Rechtslage. Anfang August 2025 hatte ein Referentenentwurf vorgesehen, nur noch Gutachten von Sachverständigen anzuerkennen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und öffentlich bestellt sowie vereidigt sind – verbunden mit einer verpflichtenden Vor-Ort-Besichtigung des Gebäudes.
Nach Kritik unter anderem vom Immobilienverband Deutschland (IVD) wurde diese geplante Verschärfung am 8. November 2025 gestrichen. Der Bundesrat bestätigte dies am 19. Dezember 2025.
Laut Steuerberater Ulrich Creydt wäre die Zahl anerkannter Gutachter ohne diese Streichung von rund 4.000 auf etwa 1.000 gesunken. Qualifizierte Sachverständige dürfen also weiterhin tätig werden, auch ohne öffentliche Bestellung und Vereidigung.
Für die Gutachtenerstellung bedeutet das: Immobilieneigentümer haben die Wahl zwischen verschiedenen Experten – von zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO bis hin zu spezialisierten Bewertungsbüros. Die Besichtigung des Gebäudes ist zwar nicht mehr gesetzlich verpflichtend, aber in der Praxis empfehlenswert: Ein Sachverständiger, der das Objekt persönlich kennt, kann eine bessere Begründung für die Ermittlung der Restnutzungsdauer liefern und steht bei Rückfragen des Finanzamts auf sichererem Boden.
☑ Checkliste: Was ein qualifiziertes Gutachten enthalten sollte
☐ Zustandsbewertung des Gebäudes (Bausubstanz, Baujahr, technischer Zustand)
☐ Angaben zur Nutzfläche und zur Immobilienart (Wohn-, Gewerbe-, Mischnutzung)
☐ Modernisierungsgrad und durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen
☐ Standortfaktoren und wirtschaftliche Nutzbarkeit
☐ Rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Denkmalschutz, baurechtliche Aspekte)
☐ Nachvollziehbare Bewertung und Berechnung der verbleibenden Restnutzungsdauer
☐ Begründung, warum die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als gesetzlich unterstellt
☐ Ergebnis der Vor-Ort-Besichtigung (empfohlen, auch wenn nicht mehr gesetzlich Pflicht)
☐ Unterschrift eines qualifizierten Sachverständigen
Was kostet ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?
Die Kosten variieren je nach Objekt, Lage und Gutachter. Als Orientierung:
| Objektgröße / Situation | Typische Kosten (Schätzwert) |
| Kleine Eigentumswohnung, unkompliziert | ab ca. 500 – 800 € |
| Mittelgroße Wohnung / Standardfall | ca. 800 – 1.500 € |
| Größeres Objekt / komplexerer Zustand | ca. 1.500 – 2.500 € |
| In städtischen Lagen (z. B. Dresden Innenstadt) | tendenziell oberes Segment |
Wichtig: Die Kosten für das Restnutzungsdauergutachten sind bei vermieteten Objekten als Werbungskosten vollständig abziehbar – mindern also selbst die Steuerlast. Die Gutachtenkosten sind in der Regel zuzüglich MwSt. zu verstehen und werden von vielen Sachverständigen als Teil der Anschaffungsnebenkosten in die Gesamtkalkulation einbezogen. Das ausgegebene Geld ist damit steuerlich nicht verloren, sondern fließt durch die Werbungskostenabrechnung zurück.
Wie viel bringt ein Gutachten konkret? Ein Rechenbeispiel
Ein konkretes Beispiel zeigt den Effekt. Annahmen (keine Zusicherung): Gebäudeanteil einer vermieteten Bestandswohnung in Dresden: 250.000 Euro.
| Szenario | Nutzungsdauer | AfA-Satz | Abschreibung p.a. | Steuerersparnis (42 %) |
| Standard (ohne Gutachten) | 50 Jahre | 2,0 % | 5.000 € | ca. 2.100 €/Jahr |
| Mit Gutachten (25 Jahre RND) | 25 Jahre | 4,0 % | 10.000 € | ca. 4.200 €/Jahr |
| Differenz durch Gutachten | – | +2,0 % | +5.000 € | +2.100 €/Jahr |
Über eine Haltedauer von 10 Jahren ergibt sich eine kumulierte Zusatzersparnis von rund 21.000 Euro – deutlich mehr als die Gutachtenkosten. Diese Verkürzung der steuerlich angesetzten Nutzungsdauer ist für Investoren eine der wirkungsvollsten Optimierungen in der Immobilienkalkulation. VIAREALIS® zeigt Kapitalanlegern, welche Lösungen sich für ihr konkretes Objekt eignen.
Welche Steuervorteile beim Immobilienkauf sich im Zusammenspiel ergeben, hat VIAREALIS® in einem eigenen Überblick zusammengestellt: Steuervorteile beim Immobilienkauf – wie sparen Eigentümer richtig?
Wann lohnt sich der höhere AfA-Satz – und wann nicht?
Ein höherer AfA-Satz bedeutet nicht automatisch eine höhere Steuerersparnis. In der Anfangsphase einer Investition entstehen oft ohnehin Verluste. Diese durch noch höhere Abschreibung zu vergrößern, ist gerade für Privatpersonen im progressiven Einkommensteuertarif nicht immer sinnvoll.
Das Gutachten sollte deshalb Teil eines steuerlichen Gesamtkonzepts sein. Eine professionelle Immobilienbewertung spielt dabei eine zentrale Rolle: Nur wer die Bausubstanz und den Marktwert seines Wohnobjekts kennt, kann die Vorteile einer kürzeren Abschreibungsdauer richtig einschätzen. Die Checkliste für die Entscheidung:
| ✅ Lohnt sich eher | ❌ Weniger sinnvoll |
| Hohes zu versteuerndes Einkommen | Bereits hohe Verluste aus V+V |
| Objekt älter als 30 Jahre | Neubau (bereits 3 % AfA-Satz) |
| Schlechter baulicher Zustand nachweisbar | Objekt wurde umfassend saniert |
| Bestandsimmobilien in Dresdner Altlagen | Objekt mit kurz bevorstehender Kernsanierung |
Ob sich der Aufwand im Einzelfall rechnet, lässt sich schon in der Due-Diligence-Phase vor dem Kauf abschätzen. Die Gutachtenkosten sind als Werbungskosten abziehbar. Wann sich ein Wohnungskauf insgesamt lohnt, erklärt der VIAREALIS® Artikel Wann lohnt sich Wohnungskauf in 2026?
Wie funktioniert der Nachweis beim Finanzamt?
Das Gutachten wird mit der Einkommensteuererklärung beim Finanzamt eingereicht. Dabei gilt:
● Zeitpunkt: Idealerweise vor der ersten Steuererklärung nach dem Kauf – ist aber auch nachträglich möglich.
● Akzeptanz: Seit dem BMF-Schreiben vom 1.12.2025 ist jede geeignete Methode zulässig, solange die Herleitung plausibel ist. Grundlage bleibt der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Verbindung mit § 11c EStDV.
● Einreichung: Das Gutachten wird als Anlage zur Steuererklärung im vorgesehenen Form-ular beim Finanzamt eingereicht. Es empfiehlt sich, alle relevanten Unterlagen (Baupläne, Modernisierungsnachweise, Gutachten) gesammelt einzureichen, um Rückfragen zu vermeiden.
● Zuschreibungspflicht: Wer nach dem Gutachten nutzungsverlängernde Maßnahmen durchführt (z. B. Kernsanierung), muss das Finanzamt informieren. Andernfalls droht eine Zuschreibung.
● Kaufpreisaufteilung: Grundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises – nicht der Grundstückswert. Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ist deshalb ebenso wichtig wie das Restnutzungsdauergutachten.
Was sollten Käufer und Eigentümer in Dresden jetzt konkret tun?
Die Rechtslage ist seit Ende 2025 wieder investorenfreundlich und klar. Der Handlungsplan:
Schritt 1: Prüfung vor dem Kauf: Lassen Sie prüfen, ob die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist als gesetzlich unterstellt – anhand von Baujahr, Substanz und technischem Zustand. Das ist Teil einer professionellen Kaufberatung. VIAREALIS® bringt hier über 25 Jahre Erfahrung am Dresdner Immobilienmarkt ein.
Schritt 2: Gutachten beauftragen: Beauftragen Sie einen qualifizierten Sachverständigen – idealerweise noch vor der nächsten Steuererklärung. Auch nachträgliche Gutachten sind möglich und werden vom Finanzamt akzeptiert.
Schritt 3: Steuerliche Integration: Das Nutzungsdauergutachten in ein Gesamtkonzept einbetten: Gebäude-AfA-Satz, Kaufpreisaufteilung, Einnahmen-Ausgaben-Planung – gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Schritt 4: Finanzamt informieren: Bei späteren nutzungsverlängernden Maßnahmen (Sanierung, Modernisierung) rechtzeitig das Finanzamt benachrichtigen, um Zuschreibungen zu vermeiden.
Ob Neubau oder Bestand – die passende Abschreibungsstrategie gehört in jede seriöse Kaufkalkulation. Bei VIAREALIS® erarbeiten wir diese gemeinsam mit Ihnen, bevor Sie eine Bestandsimmobilie in Dresden erwerben.
Neubau oder Bestandsimmobilie: Was gilt steuerlich beim AfA-Gutachten?
Bei Neubauwohnungen greift seit 2023 automatisch ein AfA-Satz von 3 Prozent (33 Jahre Nutzungsdauer) – ein Restnutzungsdauergutachten ist hier in der Regel weniger relevant, da der gesetzliche Satz bereits vergleichsweise hoch ist.
Bei Bestandsimmobilien hingegen – insbesondere bei Objekten aus den 1960er bis 1990er Jahren oder bei Gründerzeithäusern in Dresdens Altbauquartieren – ist das Potenzial für eine verkürzte Restnutzungsdauer oft erheblich. Welche Strategie zum jeweiligen Objekt passt, erklärt der VIAREALIS® Artikel Neubau oder Bestand: Eigentumswohnungen in Dresden als sichere Kapitalanlage.
Wie wirkt sich das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 auf die Restnutzungsdauer aus?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) 2026 verpflichtet Eigentümer zu bestimmten Modernisierungsmaßnahmen. Das hat eine direkte Auswirkung auf die Restnutzungsdauer: Wer investiert und das Gebäude modernisiert, kann die Nutzungsdauer verlängern – was den AfA-Satz senkt, aber den Wert erhöht.
Wer dagegen ein Objekt mit Sanierungsbedarf erwirbt, ohne kurzfristig zu modernisieren, hat möglicherweise gute Argumente für ein niedriges Restnutzungsdauergutachten. Was Eigentümer zum GMG 2026 konkret wissen müssen, erklärt der VIAREALIS® Artikel Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) 2026: Was müssen Eigentümer wissen?.
Häufig gestellte Fragen zum Gutachten Restnutzungsdauer Gebäude
Was versteht man unter der Restnutzungsdauer eines Gebäudes?
Die Restnutzungsdauer ist die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie ab dem Bewertungsstichtag. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer erfolgt individuell – Gesamtnutzungsdauer minus Baujahr reicht nicht aus. Technischer Zustand, Modernisierungsgrad, Nutzfläche, Standortfaktoren und rechtliche Aspekte (z. B. Denkmalschutz) fließen in die Bewertung ein. Die gesetzlich normierte Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude beträgt 80 Jahre.
Wie kann ich mit einem Nutzungsdauergutachten Steuern sparen?
Wer die Restnutzungsdauer seiner Immobilie durch ein Gutachten verkürzt nachweist, darf einen höheren Gebäude-AfA-Satz ansetzen. Das senkt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und damit die Einkommensteuer. Im Rechenbeispiel dieses Artikels spart ein Vermieter bei 42 % Grenzsteuersatz über 10 Jahre rund 21.000 Euro mehr Geld gegenüber dem Standardsatz – ohne zusätzliche Investition.
Was hat das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 geändert?
Es hebt das strenge BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 auf. Die harten Nachweisanforderungen der Finanzverwaltung entfallen. Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ist nun wieder mit jeder geeigneten Methode möglich, solange die Herleitung plausibel ist. Grundlage bleibt § 11c EStDV.
Muss das Gutachten von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen?
Nein. Die geplante Beschränkung auf Sachverständige mit DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierung und öffentlicher Bestellung wurde am 8. November 2025 gestrichen und vom Bundesrat am 19. Dezember 2025 bestätigt. Qualifizierte Gutachter ohne diese Zertifizierung dürfen weiterhin steuerlich relevante Restnutzungsdauergutachten erstellen.
Wie viel kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Die Kosten liegen je nach Objekt und Gutachter typischerweise zwischen 500 und 2.500 Euro zzgl. MwSt. In Großstädten wie Dresden sind die Preise tendenziell höher. Die Kosten sind bei vermieteten Objekten als Werbungskosten voll abziehbar – das ausgegebene Geld kommt also indirekt zurück.
Lohnt sich der höhere AfA-Satz immer?
Nicht zwingend. In verlustträchtigen Anfangsjahren kann ein niedrigerer Abschreibungssatz günstiger sein. Die Entscheidung sollte Teil eines steuerlichen Gesamtkonzepts sein. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater und – hinsichtlich der Kaufkalkulation und der Bewertung des Objekts – gern mit VIAREALIS®.
Kann ein Gutachten auch nachträglich beauftragt werden?
Ja. Das Gutachten muss nicht zwingend vor der ersten Steuererklärung vorliegen und kann auch für zurückliegende Veranlagungszeiträume beantragt werden. Idealerweise wird es so früh wie möglich – am besten bereits in der Due-Diligence-Phase – beauftragt, da es dann in alle weiteren Kalkulationsanlagen einfließen kann.
Was passiert, wenn ich das Gebäude nach dem Gutachten saniere?
Nutzungsverlängernde Maßnahmen (z. B. Kernsanierung, Dachausbau) müssen dem Finanzamt gemeldet werden. Andernfalls droht eine Zuschreibung, also die Rücknahme der höheren Abschreibung. In diesem Fall ändert sich auch die Abschreibungsdauer und damit der jährliche AfA-Betrag. Die laufende Kommunikation mit dem Finanzamt ist deshalb wichtig.