Das Wichtigste in Kürze
Die Mietrechtsreform 2026 rückt für Immobilieneigentümer näher. Als erfahrener Immobilienmakler Dresden bietet VIAREALIS® Ihnen hier einen kompakten Überblick über die neuen Rahmenbedingungen:
- Status Quo: Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ wurde am 29.04.2026 beschlossen. Aktuell läuft die Ausschussberatung.
- Mieterschutz im Fokus: Die Mietrechtsreform 2026 zielt explizit darauf ab, den Mieterschutz in angespannten Wohnungsmärkten zu stärken und Rechte und Pflichten von Mietenden und Vermietern klarer zu definieren.
- Deckelung der Indexmiete: Indexmietverträge werden ab Juli 2026 auf maximal 3,5 % pro Jahr gedeckelt. Diese Regelung gilt jedoch nicht bundesweit, sondern regional.
- Strenge Regeln für Möbel: Der Möblierungszuschlag darf maximal 5 % der Nettokaltmiete betragen. Die Regulierung wird transparenter gestaltet.
- CO2-Kosten: Vermieter müssen sich stärker an den CO2-Kosten beteiligen. Mieter in ineffizienten Gebäuden (z. B. alte Heizungen) müssen weniger CO2-Abgaben zahle.
- Schlupflöcher: Die Reform schließt endlich Schlupflöcher zur Umgehung der Mietpreisbremse, was von Verbänden lange gefordert wurde
Was ist das Mietrecht II und warum ist es das Thema des Jahres?
Das Mietrecht II baut auf dem vorangegangenen Mietrecht I auf. Es ist der von der Bundesregierung verabschiedete Entwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete.
Die Bundesjustizministerin und das BMJV verfolgen das Ziel, der Verlängerung der Mietpreisbremse (bis 2029) mehr Wirkung zu verschaffen. Aus den Ländern und von Rechtsexperten (wie etwa in Debatten um die ehemalige Justizstaatssekretärin Dr. Stefanie Hubig) gab es lange Forderungen nach Nachbesserungen im Wohnungsmietrecht.
Die Reform hat gravierende Auswirkungen auf die Rechte der Vermieter und Vermieterinnen. Für Kapitalanleger bei VIAREALIS®, die eine Immobilie in Dresden besitzen oder erwerben möchten, birgt dies neues Risiko, aber auch Chancen auf Rechtssicherheit.
Welche Änderungen sind geplant?
| Regelung | Bisher | Geplant im Mietrecht II |
|---|---|---|
| Indexmiete bei hoher Inflation | Volle Weitergabe der Preissteigerung möglich | Nur hälftige Weitergabe des Anteils über 3 Prozent |
| Möblierungszuschlag | Freie Vereinbarung, kaum Transparenzpflicht | Gesonderter Ausweis Pflicht, Pauschale 10 Prozent der Nettokaltmiete |
| Kurzzeitmiete | Keine gesetzliche Höchstdauer | Sechs, in Ausnahmefällen acht Monate |
| Schonfristzahlung | Nur bei fristloser Kündigung | Auch bei ordentlicher Kündigung |
| Vereinfachtes Verfahren Modernisierung | Bis 10.000 Euro | Bis 20.000 Euro |
Wie funktioniert die geplante Deckelung der Indexmiete?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll eine Indexmieterhöhung künftig gedeckelt werden, wenn der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um mehr als 3 Prozent steigt: Von der darüber liegenden Steigerung darf dann nur die Hälfte auf die Miete umgelegt werden. Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: Bei einer Inflation von 7 Prozent und einer Nettokaltmiete von 800 Euro dürfte die Miete bisher um die vollen 7 Prozent auf 856 Euro steigen. Nach der geplanten Regel sind es nur 5 Prozent (3 Prozent plus die Hälfte der übersteigenden 4 Prozentpunkte), also 840 Euro, ein Unterschied von 16 Euro im Monat. Die Regelung soll vor allem Mieter bei inflationären Schocks schützen, wie sie nach Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine aufgetreten sind.
Was ändert sich beim Möblierungszuschlag?
Vermieter müssen einen Möblierungszuschlag künftig gesondert und nachvollziehbar ausweisen, sonst gilt die Wohnung mietrechtlich als unmöbliert, und zwar auch dann noch, wenn der Zuschlag erst nachträglich ausgewiesen wird, für einen Zeitraum von zwei Jahren. Der Zuschlag muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren, für vollmöblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Höhere Zuschläge sind nur zulässig, wenn ein höherer Möblierungswert nachweisbar ist. Diese Transparenzpflicht soll verhindern, dass Vermieter über pauschale Möblierungsaufschläge faktisch die Mietpreisbremse umgehen, ein Kritikpunkt, den die Bundesregierung als eines der zentralen Schlupflöcher der bisherigen Rechtslage bezeichnet.
Wie lange dürfen Kurzzeitmietverträge künftig laufen?
Kurzzeitmieten und spezielle Vermietungsmodelle erhalten erstmals eine gesetzliche Höchstdauer von sechs (in Ausnahmefällen acht) Monaten.
- Vermieter müssen Kurzzeitvermietungen künftig detailliert begründen.
- Die Beweislast für die Notwendigkeit der Kurzzeit-Vermietung liegt klar beim Vermieter
Was bedeutet die erweiterte Schonfristzahlung für Vermieter?
Bislang konnte ein Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist abwenden. Das Mietrecht II weitet diese Möglichkeit auf ordentliche Kündigungen aus. Für Vermieter bedeutet das: Auch nach einer ordentlichen, fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter das Mietverhältnis durch rechtzeitige Nachzahlung retten. Wer eine VIAREALIS®-Wohnung in Dresden vermietet, sollte diese Erweiterung bei der eigenen Kündigungsstrategie und im Forderungsmanagement künftig mit einplanen, da sich der Zeitpunkt einer endgültigen Räumung dadurch weiter nach hinten verschieben kann.
Was ändert sich bei Mieterhöhungen nach Modernisierung?
Für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gibt es ein vereinfachtes Verfahren, dessen Wertgrenze von bisher 10.000 auf künftig 20.000 Euro angehoben werden soll. Grund sind die Preissteigerungen seit Einführung des vereinfachten Verfahrens, wodurch die bisherige Grenze für viele Sanierungsvorhaben inzwischen zu niedrig war. Für Kapitalanleger, die eine Bestandsimmobilie in Dresden sanieren und anschließend vermieten, wird das vereinfachte Verfahren dadurch auch für größere Einzelmaßnahmen wieder praktikabel nutzbar, ohne das aufwendigere reguläre Verfahren zur Modernisierungsmieterhöhung durchlaufen zu müssen. Die konkrete Miethöhe richtet sich am Ende weiterhin auch am ortsüblichen Vergleichsmietniveau aus, wie es der Mietspiegel Dresden abbildet.
FAQ zum Mietrecht II 2026
Ist das Mietrecht II bereits in Kraft?
Nein. Nach der ersten Lesung im Bundestag am 09.07.2026 befindet sich der Entwurf in der Ausschussberatung, es fehlen noch die zweite und dritte Lesung. Änderungen am Text sind bis zur Verkündung möglich.
Gilt die Indexmiete-Deckelung für alle Mietverträge in Dresden?
Die geplante Deckelung soll nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greifen, die von den Landesregierungen per Verordnung festgelegt werden. Ob und in welcher Form Dresden darunterfällt, entscheidet sich mit der jeweiligen sächsischen Rechtsverordnung.
Muss ich als Vermieter jetzt schon etwas ändern?
Solange das Gesetz nicht verkündet ist, gelten die bisherigen Regeln unverändert weiter. Ein früher Blick auf laufende Indexmiet- und Möblierungsvereinbarungen hilft aber, spätere Anpassungen einzuplanen.
Betrifft die Neuregelung auch bestehende Kurzzeitmietverträge?
Der Entwurf sieht bislang keine rückwirkende Anwendung auf bereits laufende Verträge vor, maßgeblich soll der Abschluss nach Inkrafttreten sein. Details können sich im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch ändern.
Wo finde ich die für Dresden aktuell gültigen Vergleichsmieten?
Grundlage bleibt der qualifizierte Mietspiegel Dresden, der auch nach Inkrafttreten des Mietrecht II die Basis für ortsübliche Vergleichsmieten liefert.
Rechtlicher Hinweis
Stand 30.07.2026, ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ befindet sich im laufenden Gesetzgebungsverfahren, Inhalte, Fristen und Grenzwerte können sich bis zur endgültigen Verkündung noch ändern. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen Situation, etwa zu einem bestehenden Mietvertrag für Ihre Eigentumswohnung in Dresden, wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht oder an einen Steuerberater. Möchten Sie besprechen, was die Reform für Ihre Bestandsimmobilie in Dresden bedeutet, oder benötigen Sie eine aktuelle Einschätzung zu Steuervorteilen beim Immobilienkauf? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.
Quellen (verifiziert, Stand 30.07.2026)
- Deutscher Bundestag, hib-Kurzmeldung vom 09.07.2026: bundestag.de, Kurzmeldung 1193282
- Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Pressemitteilung vom 29.04.2026: bmjv.de, Pressemitteilung 0429_Miete_II
- vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung, Nachricht April 2026: vhw.de, Mietrechtsreform 2026
- Regierungsentwurf „Mietrecht II“ (PDF): bmjv.de, RegE_Miete_II.pdf