Das Wichtigste in Kürze
- CO2-Preis 2027: Der nationale CO2-Preis für Heizöl und Erdgas bleibt 2027 wie 2026 in einem Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO2. Der Bundestag hat die Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes am 15. Oktober 2026 beschlossen. Der abschließende Durchgang im Bundesrat stand zum 27. Oktober 2026 noch aus; im ersten Durchgang hatte er keine Einwendungen erhoben.
- Aufteilung: Wie viel der Vermieter von den CO2-Kosten trägt, regelt das Zehn-Stufenmodell des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG): von 0 Prozent bei sehr effizienten Gebäuden bis 95 Prozent bei einem Ausstoß ab 52 kg CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr.
- Neu seit 29. Juli 2026: Vermieter, die eine Gas- oder Ölheizung nach § 43 GModG einbauen, tragen ab 1. Januar 2028 pauschal die Hälfte der CO2-Kosten und der Gasnetzentgelte, unabhängig vom Stufenmodell (§ 5a CO2KostAufG).
- Dresdner Besonderheit: Stehen Denkmalschutz, Erhaltungssatzung oder ein Fernwärme-Anschlusszwang einer wesentlichen energetischen Verbesserung entgegen, halbiert sich der Vermieteranteil nach § 9 CO2KostAufG.
Der CO2-Preis 2027 ist für Vermieter und Käufer von Bestandsimmobilien in Dresden mehr als eine Randnotiz. Er entscheidet mit, welcher Teil der Heizkosten beim Eigentümer hängen bleibt, und beeinflusst damit Rendite und Kaufpreis einer vermieteten Wohnung.
Der Bundestag hat Mitte Oktober beschlossen, den Preis im kommenden Jahr stabil zu halten. Gleichzeitig gelten seit Ende Juli neue Regeln für Vermieter, die weiter auf Gas oder Öl setzen. Als erfahrener Immobilienmakler in Dresden ordnet VIAREALIS® für Kapitalanleger und Eigentümer ein, was heute gilt, was ab 2028 kommt und wie Sie Ihren Anteil an den CO2-Kosten konkret berechnen.
Wie hoch ist der CO2-Preis 2027 und ist das schon beschlossen?
Der CO2-Preis 2027 liegt wie bereits 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Grundlage ist das Dritte Gesetz zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG), BT-Drucksache 21/7869.
Der Bundestag hat den Entwurf am 24. September 2026 in erster Lesung beraten und am 15. Oktober 2026 in der vom Umweltausschuss geänderten Fassung beschlossen. Der Bundesrat hatte im ersten Durchgang am 25. September 2026 keine Einwendungen erhoben. Der zweite Durchgang im Bundesrat stand zum 27. Oktober 2026 noch aus.
Hintergrund ist die Verschiebung des europäischen Emissionshandels für Gebäude und Verkehr (EU-ETS 2) auf 2028. Ohne die Änderung hätte sich der Preis im Übergangsjahr 2027 laut Bundestag aus dem schwankenden Durchschnittspreis der Versteigerungen im EU-ETS 1 ergeben. Das Gesetz setzt einen Beschluss des Koalitionsausschusses vom 12. Mai 2026 um.
Für Eigentümer bedeutet das vor allem Planbarkeit für die Heizkostenabrechnung 2027. Wie sich der Preis ab 2028 im EU-System entwickelt, ist offen.
Wer zahlt die CO2-Kosten bei einer vermieteten Wohnung?
Die CO2-Kosten werden nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Das Gesetz gilt für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023. Ziel ist, Mieter zu entlasten und Vermietern einen Anreiz für energetische Sanierungen zu geben.
Maßgeblich ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Der Vermieter ermittelt diesen Wert mit der jährlichen Heizkostenabrechnung und weist Einstufung und Anteil aus. Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Die CO2-Kosten-Tabelle: Stufenmodell im Überblick
| CO2-Ausstoß pro m² Wohnfläche und Jahr | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 kg | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 kg | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 kg | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 kg | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 kg | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 kg | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 kg | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 kg | 20 % | 80 % |
| ab 52 kg | 5 % | 95 % |
Je schlechter der energetische Zustand, desto größer der Anteil des Eigentümers. Wichtig: Für die Einstufung zählt der tatsächliche Verbrauch laut Abrechnung, nicht der Energieausweis oder ein Effizienzhaus-Standard wie EH 55. Der Energieausweis ist trotzdem ein guter erster Anhaltspunkt; was sich dort mit der neuen EU-Gebäuderichtlinie ändert, lesen Sie in unserem Beitrag zum Energieausweis.
Für Nichtwohngebäude gilt das Stufenmodell nicht. Dort werden die CO2-Kosten bislang pauschal hälftig geteilt (§ 8 CO2KostAufG).
Wie berechne ich die CO2-Kosten? Ein Rechenbeispiel für eine Dresdner Wohnung
Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung in einem Gebäude mit 40 kg CO2 pro Quadratmeter trägt der Vermieter rund 120 Euro CO2-Kosten im Jahr. Die Berechnung, vereinfacht auf eine Wohnung bezogen:
- Ausstoß: 70 m² × 40 kg = 2.800 kg, also 2,8 Tonnen CO2.
- Kosten: 2,8 t × 60 Euro (Mitte des Preiskorridors) = 168 Euro, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer rund 200 Euro.
- Stufe: 37 bis unter 42 kg, also Vermieter 60 Prozent.
- Aufteilung: Vermieter rund 120 Euro, Mieter rund 80 Euro.
Am Rand des Korridors, also bei 55 oder 65 Euro je Tonne, liegt der Vermieteranteil bei rund 110 bis 130 Euro.
| Gebäudezustand (gleiche Wohnung, 60 €/t) | CO2-Ausstoß pro m² | Anteil Vermieter | CO2-Kosten Vermieter pro Jahr |
|---|---|---|---|
| effizientes Gebäude | 15 kg | 10 % | rund 7,50 € |
| teilsaniertes Gebäude | 40 kg | 60 % | rund 120 € |
| unsaniertes Haus | 55 kg | 95 % | rund 261 € |
Für Kapitalanleger, die Bestandsimmobilien in Dresden vergleichen, gehört dieser Posten deshalb in jede Renditerechnung.
Was ändert sich ab 2028 für Vermieter mit neuer Gas- oder Ölheizung?
Wer in einem vermieteten Bestandsgebäude eine Heizung nach § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) einbaut, also eine Gas- oder Ölheizung mit Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe, trägt ab 1. Januar 2028 die Hälfte der CO2-Kosten, unabhängig vom Stufenmodell (§ 5a CO2KostAufG). Was das Gebäudemodernisierungsgesetz sonst für Eigentümer bedeutet, zeigt unser Überblick zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2026.
Hälftig geteilt werden ab 2028 auch die Gasnetzentgelte und ab 1. Januar 2029 die Mehrkosten der beizumischenden Brennstoffe, bezogen auf einen Anteil von höchstens 30 Prozent. Eine bereits vor dem 29. Juli 2026 vorhandene Heizung fällt nicht allein dadurch unter die Regel, dass sie nach 2028 weiterläuft.
Für ein gut gedämmtes Haus kann die neue Regel teurer sein als bisher: Im Beispiel mit 15 kg pro Quadratmeter stiege der Vermieteranteil bei gleichem Preis von rund 7,50 auf rund 37,50 Euro. Für Neubauten gilt die Regel bei Bauantrag ab 13. Mai 2026 (§ 5b).
Eine Härtefallregel für kleine Vermieter (§ 5d) greift in Dresden nur eingeschränkt, weil die Stadt nach der sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt gilt. Was das für Neuvermietungen bedeutet, lesen Sie in unserem Beitrag zur Mietpreisbremse in Dresden.
Welche Dresdner Besonderheiten senken den Vermieteranteil?
Verhindern öffentlich-rechtliche Vorgaben eine wesentliche energetische Verbesserung, halbiert sich der Vermieteranteil (§ 9 CO2KostAufG). Das Gesetz nennt als Beispiele Denkmalschutz, die Lage im Gebiet einer Erhaltungssatzung und einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme.
Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben sowohl der energetischen Sanierung als auch der Heizungsmodernisierung entgegen, findet nach § 9 Abs. 2 keine Aufteilung der CO2-Kosten statt. Das kann in Dresden etwa Gründerzeit- und Denkmalbauten in Stadtteilen wie Striesen, Blasewitz oder der Äußeren Neustadt betreffen. Im Beispiel mit 40 kg pro Quadratmeter sänke der Vermieteranteil von rund 120 auf rund 60 Euro.
Wichtig: Der Vermieter muss die Umstände dem Mieter nachweisen. Wer eine Wohnung in einem solchen Gebäude kauft, sollte die Nachweise im Rahmen der Kaufprüfung anfordern und größere Heizungs- oder Fassadenmaßnahmen mit der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft abgleichen.
Was sollten Käufer und Vermieter jetzt prüfen?
Käufer und Vermieter sollten die CO2-Einstufung des Gebäudes kennen, bevor sie kaufen oder eine Heizung tauschen. Eine praktische Reihenfolge:
- Letzte Heizkostenabrechnung anfordern und die ausgewiesene Stufe prüfen.
- Energieausweis und Heizungsart abgleichen: Gas, Öl oder Fernwärme.
- Klären, ob Denkmalschutz, Erhaltungssatzung oder Anschlusszwang besteht.
- Bei geplanter neuer Gas- oder Ölheizung die hälftige Kostenteilung ab 2028 einrechnen.
- Den CO2-Anteil als laufende Kosten in die Renditerechnung für eine vermietete Eigentumswohnung aufnehmen.
Gerade bei älteren Gebäuden mit Gasheizung entscheidet die Stufe über einen spürbaren Teil der laufenden Kosten. VIAREALIS® unterstützt Sie dabei, diese Punkte vor dem Kauf zu klären. Vereinbaren Sie ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch.
Häufige Fragen zu CO2-Kosten und CO2-Preis 2027
Steigt der CO2-Preis 2027?
Nein. Er bleibt wie 2026 zwischen 55 und 65 Euro je Tonne. Der Bundestag hat das am 15. Oktober 2026 beschlossen, der abschließende Durchgang im Bundesrat stand zum 27. Oktober 2026 noch aus.
Kann der Vermieter die CO2-Kosten vollständig auf den Mieter umlegen?
Nein. Vereinbarungen in Mietverträgen, nach denen der Mieter mehr als seinen gesetzlichen Anteil trägt, sind unwirksam (§ 6 Abs. 1 CO2KostAufG). Nur bei einem Ausstoß unter 12 kg pro Quadratmeter trägt der Mieter alles.
Was passiert, wenn in der Heizkostenabrechnung die CO2-Angaben fehlen?
Dann darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen. Vermieter sollten deshalb Einstufung, CO2-Ausstoß und Aufteilung in jeder Abrechnung ausweisen.
Was passiert ab 2028?
Dann soll der europäische Emissionshandel für Gebäude (EU-ETS 2) starten. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen nach § 43 GModG gilt ab 1. Januar 2028 die hälftige Teilung der CO2-Kosten.
Gilt das Stufenmodell auch bei Fernwärme?
Grundsätzlich ja, das CO2KostAufG erfasst auch Wärmelieferungen (§ 2). Ausgenommen sind aus dem EU-Emissionshandel gespeiste Netze bei Gebäuden, die erst nach dem 1. Januar 2023 angeschlossen wurden. Verhindert ein Anschluss- und Benutzungszwang eine wesentliche Verbesserung der Wärmeversorgung, halbiert sich der Vermieteranteil.
Gilt die CO2-Kostenaufteilung auch für Gewerbeflächen?
Ja, aber ohne Stufenmodell. Bei Nichtwohngebäuden tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten bislang jeweils zur Hälfte (§ 8 CO2KostAufG). Die neuen Regeln der §§ 5a bis 5d gelten dort nicht.
Rechtlicher Hinweis
Stand 27.10.2026, ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Das Dritte Gesetz zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes wurde vom Bundestag beschlossen, der Abschluss des Verfahrens im Bundesrat und die Verkündung standen zu diesem Datum noch aus. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung.
Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Heizkostenabrechnung oder Ihres Mietvertrags wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht. Wenn Sie wissen möchten, wie sich die CO2-Kosten auf Ihre Immobilie auswirken, nehmen Sie Kontakt zu VIAREALIS® auf.
Quellen (verifiziert, Stand 27.10.2026)
- Deutscher Bundestag, Textarchiv zum Brennstoffemissionshandelsgesetz (1. Lesung 24.09.2026, Beschluss 15.10.2026): bundestag.de
- Bundesregierung, Gesetzentwurf „Drittes Gesetz zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes“, BT-Drucksache 21/7869 vom 07.09.2026: dserver.bundestag.de
- Bundesregierung, Unterrichtung mit der Stellungnahme des Bundesrates (1068. Sitzung am 25.09.2026), BT-Drucksache 21/8252 vom 28.09.2026: dserver.bundestag.de
- Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG), Anlage zu §§ 5 bis 7 (Stufenmodell): gesetze-im-internet.de
- CO2KostAufG, § 5a in der Fassung ab 29.07.2026: gesetze-im-internet.de
- Sächsisches Staatsministerium für Infrastruktur und Landesentwicklung, Medieninformation vom 02.12.2025 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung für Dresden und Leipzig: medienservice.sachsen.de