Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter zahlt Ihnen 460 Euro Miete und vermietet Ihre Wohnung für 1.100 Euro monatlich weiter. Was klingt wie ein Einzelfall aus Berlin, passiert so oder ähnlich auch in Dresden: in Blasewitz, in der Neustadt, in Löbtau. Der Bundesgerichtshof hat diesem Treiben am 28. Januar 2026 ein klares Ende gesetzt.
Was das für Sie als Vermieter oder Kapitalanleger bedeutet und was Sie jetzt konkret tun sollten, erklärt VIAREALIS® in diesem Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze
- Der BGH hat am 28.01.2026 entschieden (Az. VIII ZR 228/23), dass ein Mieter kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietungserlaubnis hat, sobald er damit einen Gewinn über die eigenen Wohnkosten hinaus erzielt.
- Im entschiedenen Fall zahlte der Mieter 460 Euro Nettokaltmiete und vermietete für insgesamt 1.100 Euro monatlich unter, die Kündigung des Vermieters war wirksam.
- Ein zweites Urteil vom 21.05.2026 (Az. I ZR 224/25) untersagt Mietverwaltern eine zusätzliche Provision für die Neuvermietung von Wohnungen, die sie selbst verwalten.
- Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.
- Für die klassische WEG-Verwaltung gilt das Provisionsverbot ausdrücklich nicht.
- Beide Urteile schaffen mehr Rechtssicherheit für Vermieter, Mieter und Verwaltungen, ersetzen aber keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was bedeutet es für Vermieter und Mieter in Dresden?
Untervermietung mit Gewinn ist seit dem 28.01.2026 höchstrichterlich geklärt: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter aus einer Untervermietung keinen wirtschaftlichen Vorteil ziehen dürfen, der über ihre eigenen Wohnkosten hinausgeht. Für Eigentümer und Kapitalanleger, die in Dresden eine Bestandswohnung vermieten oder verwalten lassen, ist das Urteil aus zwei Gründen relevant. Es zieht klare Grenzen bei der Untervermietung durch den eigenen Mieter, und es trifft mit einer zweiten BGH-Entscheidung zur Verwalterprovision auch die andere Seite: die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung. Wer eine Wohnung von VIAREALIS Bestandsimmobilirn in Dresden vermietet, sollte beide Urteile kennen, bevor der nächste Mietvertrag oder Verwaltervertrag unterschrieben wird.
Wann darf ein Mieter seine Wohnung überhaupt untervermieten?
Das Wohnraummietrecht regelt diesen Punkt klar in § 553 Abs. 1 BGB: Ein Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen, wenn er nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran entwickelt hat.
Typische Fälle für ein berechtigtes Interesse:
- Längerer Auslandsaufenthalt (Arbeit, Studium, Pflege von Angehörigen)
- Zusammenzug mit einem Partner, solange die alte Wohnung erhalten bleiben soll
- Vorübergehende wirtschaftliche Notlage, bei der eine Teiluntervermietung hilft, die Miete zu decken
Der Zweck der Untervermietung liegt laut Gesetz darin, dem Mieter in einer veränderten Lebenssituation die Wohnung zu erhalten. Die Vorschrift ist kein Freibrief zur Gewinnerzielung auf Kosten des Eigentümers.
Was hat der BGH im Januar 2026 konkret entschieden?
Der BGH hat am 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) klargestellt: Kein berechtigtes Interesse besteht, sobald der Mieter mit der Untervermietung die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigt.
Der Fall im Detail
Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete betrug 460 Euro monatlich. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 – ohne Erlaubnis der Vermieterin – an zwei Untermieter für insgesamt 1.100 Euro monatlich (962 Euro nettokalt zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) weiter. Er hatte damit zwar grundsätzlich ein berechtigtes Interesse (Auslandsaufenthalt) – scheiterte aber an der Gewinnerzielung. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte im Februar 2022.
| Instanz | Ergebnis |
|---|---|
| Amtsgericht Charlottenburg | Räumungsklage abgewiesen |
| LG Berlin II | Räumungsklage stattgegeben |
| BGH (Az. VIII ZR 228/23) | ✅ Kündigung bestätigt – Urteil rechtskräftig |
Das Ergebnis: Gewinnerzielungsabsicht schließt das berechtige Interesse im Sinne des § 553 BGB aus. Die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen ist die Grenze – nicht mehr.
Was bedeutet die Grenze „Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen“ konkret?
Das ist die entscheidende Frage für die Praxis. Als wohnungsbezogene Aufwendungen gelten:
- Nettokaltmiete
- Betriebskosten-Vorauszahlungen
Wichtiger Hinweis: Ob darüber hinaus Leistungen des Mieters – wie etwa die Überlassung von Mobiliar bei möblierter Untervermietung – bei der Gewinnberechnung angerechnet werden können, hat der BGH im vorliegenden Fall ausdrücklich offengelassen. Diese Frage ist höchstrichterlich noch nicht entschieden.
Beispielrechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete (Zweizhimmerwohnung Blasewitz) | 620 € |
| Betriebskosten-Vorauszahlung | 130 € |
| Erlaubte Untermiete (Maximum) | 750 € |
| Tatsächliche Untermiete im Beispielfall | 1.100 € |
| Gewinn (→ kein berechtigtes Interesse) | 350 € / Monat |
Alles, was über die tatsächlichen Wohnkosten hinausgeht, ist Gewinn und macht den Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach aktueller BGH-Rechtsprechung hinfällig.
Welche Folgen drohen bei unerlaubter, gewinnbringender Untervermietung?
Wer ohne Zustimmung des Vermieters und mit Gewinnabsicht untervermietet, verletzt seine Vertragspflichten schuldhaft und erheblich. Das berechtigt zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Empfohlenes Vorgehen für Vermieter in Dresden
- Verdacht dokumentieren – Mehrere Klingelschilder, häufig wechselnde Personen, unbekannte Namen auf dem Briefkasten
- Schriftlich abmahnen – Mit konkreter Fristsetzung (mind. 14 Tage), Nachweis per Einschreiben
- Kündigung aussprechen – Ordentlich nach § 573 BGB, wenn Abmahnung fruchtlos bleibt
- Räumungsklage einreichen – Wenn der Mieter nicht auszieht
Wer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Dresden auf klare Mietvertragsbedingungen setzt, schützt sich von Anfang an vor diesen Szenarien.
Was müssen Vermieter beim Thema Mietpreisbremse beachten?
Ein Punkt, der im Zusammenhang mit Untermiete oft übersehen wird: Die Mietpreisbremse seit 2022 (§§ 556d ff. BGB).Das bedeutet: Auch ein Untermieter kann sich auf die Mietpreisbremse berufen, wenn die vereinbarte Untermiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt.
Für Vermieter in Dresden hat das eine praktische Konsequenz: Selbst wenn Sie die Untervermietung erlauben, darf der Mieter die Untermiete nicht beliebig hoch ansetzen. Wer als Hauptmieter trotzdem zu viel verlangt, riskiert Rückzahlungsansprüche des Untermieters.
Aktuelle Mietpreise für Dresden finden Sie in unserem Mietspiegel Dresden.
Das zweite BGH-Urteil: Mietverwalter dürfen keine Provision mehr verlangen
Am 21. Mai 2026 hat der BGH ein zweites, für Kapitalanleger in Dresden wichtiges Urteil gesprochen (Az. I ZR 224/25): Mietverwalter dürfen für die Neuvermietung von Wohnungen, die sie selbst verwalten, keine zusätzliche Provision verlangen – weder von der Vermieterin noch vom Mieter (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz).
Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Immobilienverwaltung neben der laufenden Verwaltervergütung für jede vermittelte Wohnung eine gesonderte Provision kassiert. Über mehrere Jahre kamen so rund 16.800 Euro an Vermittlungsvergütungen zusammen. Nach Beendigung der Zusammenarbeit forderte die Eigentümerin die Beträge zurück – der BGH gab ihr Recht.
Was gilt für WEG-Verwaltungen?
Der BGH stellt ausdrücklich klar: Das Provisionsverbot gilt nicht für die klassische WEG-Verwaltung. Ein WEG-Verwalter gilt rechtlich nicht als Wohnungsvermittler im Sinne des Gesetzes.
| Verwaltertyp | Provisionsverbot für Neuvermietung |
|---|---|
| Mietverwaltung (eigene Bestände) | ✅ Ja – seit 21.05.2026 |
| WEG-Verwaltung | ❌ Nein – ausdrücklich ausgenommen |
Was Vermieter in Dresden noch wissen müssen: Die 4 oft vergessenen Punkte
1. Nebenkosten: Vertrag regeln, bevor Streit entsteht
Ohne eine Umlagevereinbarung im Untermietvertrag bleibt der Hauptmieter auf den gesamten Nebenkosten sitzen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Ist eine Abrechnung vereinbart, gilt die Betriebskostenverordnung – der Hauptmieter darf nur umlagefähige Kosten weitergeben. Bei vollständiger Untervermietung müssen Heiz- und Warmwasserkosten zudem nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden, eine reine Pauschale ist dann unzulässig.
2. Zweckentfremdung in Dresden: Satzung in Vorbereitung
Dresden arbeitet derzeit an einer Zweckentfremdungssatzung. Den Entwurf hat die Stadtverwaltung am 18. Mai 2026 im Ältestenrat vorgestellt – der Stadtrat muss ihn noch beschließen. Rechtlich bindend ist die Satzung damit noch nicht. Das sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz gilt jedoch bereits seit März 2024 als landesrechtliche Grundlage. Wer seine Wohnung regelmäßig über Airbnb vermietet, sollte die weitere Entwicklung im Blick behalten und die Zustimmung des Vermieters vorab einholen.
3. Steuer auf Untermieteinnahmen
Einnahmen aus der Untervermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Versteuert wird der Gewinn – also die Einnahmen abzüglich abziehbarer Werbungskosten wie einem anteiligen Möblierungsaufwand. Wer als Mieter lediglich seine eigenen Wohnkosten deckt, erzielt in der Regel keinen steuerpflichtigen Überschuss. Im Zweifel empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Steuerberater.
4. Haftung bleibt vollständig beim Hauptmieter
§ 540 Abs. 2 BGB ist eindeutig: Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für jedes Verschulden des Untermieters wie für eigenes – auch wenn der Vermieter der Untervermietung ausdrücklich zugestimmt hat. Zahlt der Untermieter die Miete nicht, bleibt der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber voll verantwortlich. Wer einen geeigneten Untermieter sorgfältig auswählt und einen klaren schriftlichen Untermietvertrag abschließt, reduziert dieses Risiko erheblich.
Checkliste: Was Eigentümer in Dresden jetzt prüfen sollten
☐ Verwaltervertrag auf gesonderte Neuvermietungs- oder Vermittlungsprovisionen durchsehen
☐ Bereits gezahlte Provisionen auf Rückforderbarkeit prüfen lassen (Verjährungsfrist beachten!)
☐ Mietvertrag um eine klare Untervermietungsklausel mit Anzeigepflicht ergänzen
☐ Prüfen, ob das Mietverhältnis in einem Zweckentfremdungsgebiet liegt
☐ Bei Verdacht auf gewinnbringende Untervermietung: zunächst schriftlich abmahnen, erst dann kündigen
☐ Steuerliche Beratung einholen, wenn Untermieter Einnahmen erzielen könnten
☐ Bestandsimmobilien in Dresden durch VIAREALIS® Home professionell verwalten lassen
Warum dieser Moment für Kapitalanleger in Dresden wichtig ist
Die BGH-Urteile 2026 kommen zu einem Zeitpunkt, an dem der Dresdner Immobilienmarkt wieder anzieht. Wie unser Artikel zum Wohnungskauf in Dresden 2026 zeigt, steigen die Preise in gefragten Lagen wie Blasewitz, Striesen und der Neustadt wieder moderat an.
Wer jetzt eine Renditewohnung in Dresden kauft, sollte von Beginn an auf wasserdichte Mietverträge und eine Verwaltung ohne versteckte Provisionen setzen. VIAREALIS® berät Sie dabei – mit über 25 Jahren Erfahrung und mehr als 6.000 betreuten Mandanten in Dresden – kostenlos und unverbindlich.
Wer hingegen über einen Verkauf nachdenkt, findet in unserem Beitrag zur Eigentumswohnung verkaufen ohne Makler eine ehrliche Einschätzung der Risiken.
FAQ
Darf ich meine Mietwohnung mit Gewinn untervermieten?
Nein. Nach dem BGH-Urteil vom 28.01.2026 (VIII ZR 228/23) besteht kein Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis, wenn die Untermiete die eigenen Wohnkosten übersteigt.
Was passiert, wenn ich trotzdem mit der Untervermietung Gewinn mache?
Der Vermieter kann nach Abmahnung wirksam kündigen, da eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt (§ 573 BGB). Im entschiedenen Fall wurde die Räumungsklage des Vermieters bestätigt.
Muss ich als Vermieter eine Untervermietung immer erlauben?
Nur wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB hat, etwa wegen eines längeren Auslandsaufenthalts, und dabei keinen die eigenen Kosten übersteigenden Gewinn erzielt.
Darf mein Mietverwalter eine Provision für die Neuvermietung meiner Wohnung verlangen?
Nein, seit dem BGH-Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) darf ein Verwalter für die Neuvermietung von Wohnungen, die er selbst verwaltet, keine zusätzliche Provision verlangen, weder vom Eigentümer noch vom Mieter.
Gilt das Provisionsverbot auch für WEG-Verwalter?
Nein. Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass ein WEG-Verwalter nicht automatisch als Wohnungsvermittler gilt, das Urteil betrifft in erster Linie die Mietverwaltung.
Rechtlicher Hinweis
Stand 22.07.2026, ohne Gewähr. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres Mietvertrags oder Verwaltervertrags wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht. Bei Fragen zu Ihrer Immobilie in Dresden unterstützt Sie unser Team gerne, nehmen Sie dazu Kontakt zu VIAREALIS® auf.