Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer in Sachsen beträgt 5,5 Prozent des Kaufpreises. Rechtsgrundlage ist § 1 des Sächsischen Grunderwerbsteuersatzgesetzes (SächsGrEStSatzG) vom 20.12.2022, gültig für alle Rechtsvorgänge nach dem 31.12.2022.
- Eine Senkung des Grunderwerbsteuersatzes, ein Freibetrag für Selbstnutzer oder eine Erstattung ist in Sachsen zum 28.08.2026 nicht in Kraft. Wer heute ein Haus oder eine Wohnung in Dresden kauft, zahlt den vollen Steuersatz.
- Bei 320.000 Euro Kaufpreis sind das 17.600 Euro Grunderwerbsteuer. Mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich die Kaufnebenkosten auf rund 34.800 Euro – knapp 11 Prozent.
- Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht bankfinanzierbar. Sie müssen aus Eigenkapital kommen und entscheiden damit oft darüber, ob eine Finanzierung überhaupt zustande kommt.
- Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat am 24.08.2026 eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer gefordert, um die Zugangshürden zum Wohneigentum zu reduzieren.
- Steuerfrei bleibt der Erwerb nur in engen Ausnahmen, etwa unterhalb der Freigrenze von 2.500 Euro nach § 3 Nr. 1 GrEStG oder beim Kauf zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie.
Warum dieses Thema jetzt auf dem Tisch liegt
Die Grunderwerbsteuer in Sachsen ist der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten – und wird von Käufern beim Immobilienkauf in Dresden regelmäßig unterschätzt. Anlass für einen genauen Überblick sind die Halbjahreszahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken vom 24.08.2026: Die Institute vergaben von Januar bis Juni 2026 Immobiliendarlehen über 80,4 Milliarden Euro, ein Plus von 8,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Verbandshauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt verband die Zahlen mit einem klaren Appell an die Politik, die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer zu senken.
Für Kapitalanleger und Eigennutzer, die Bestandsimmobilien in Dresden kaufen möchten oder sich für Neubauwohnungen in Dresden interessieren, ist das mehr als eine politische Debatte. Es geht um mehrere zehntausend Euro, die aus Eigenkapital kommen müssen. VIAREALIS® rechnet diesen Posten in jedem Erstgespräch offen durch, weil er über die Machbarkeit einer Finanzierung entscheidet.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen 2026?
Der Grunderwerbsteuersatz in Sachsen beträgt 5,5 Prozent des Kaufpreises. Maßgeblich ist § 1 des Sächsischen Grunderwerbsteuersatzgesetzes vom 20. Dezember 2022, das als Artikel 10 des Haushaltbegleitgesetzes zum Doppelhaushalt 2023/2024 erlassen wurde und seit dem 1. Januar 2023 gilt. Nach § 2 des Gesetzes ist der Steuersatz auf alle Rechtsvorgänge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2022 verwirklicht werden.
Vor der Änderung lag der sächsische Grunderwerbsteuersatz bei 3,5 Prozent. Die Erhöhung um zwei Prozentpunkte war Teil der Haushaltsplanung der sächsischen Landesregierung. Wer heute noch mit dem alten Steuersatz kalkuliert, verrechnet sich bei einem Haus für 320.000 Euro um 6.400 Euro – allein bei der Grunderwerbsteuer.
Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer nach Kaufpreis in Sachsen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer Sachsen (5,5 %) |
|---|---|
| 200.000 Euro | 11.000 Euro |
| 320.000 Euro | 17.600 Euro |
| 450.000 Euro | 24.750 Euro |
| 600.000 Euro | 33.000 Euro |
Bemessungsgrundlage ist die im Notarvertrag vereinbarte Gegenleistung, also in der Regel der Kaufpreis. Bei einem Neubau kann auch der anteilige Grundstückswert ohne Baukosten als Bemessungsgrundlage gelten, sofern Grundstückskauf und Bauvertrag getrennt abgeschlossen werden. Die Abgrenzung ist steuerlich komplex und gehört in die Beratung durch einen Steuerberater.
Grunderwerbsteuersätze im Vergleich: Sachsen und andere Bundesländer
Der Grunderwerbsteuersatz ist Ländersache. Jedes Bundesland legt den Steuersatz per Landesgesetz selbst fest. Die folgende Tabelle zeigt den aktuellen Vergleich der Grunderwerbsteuersätze in ausgewählten Bundesländern (Stand 2026):
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Bayern ist das einzige Land, das den Steuersatz seit der Föderalismusreform nicht angehoben hat. Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein erheben mit 6,5 Prozent den bundesweit höchsten Satz. Sachsen liegt mit 5,5 Prozent im Mittelfeld – für Käufer in Dresden, Leipzig oder Chemnitz ist der Posten dennoch einer der größten Eigenkapitalfresser beim Immobilienkauf.
Hinweis: Die Grunderwerbsteuersätze ergeben sich aus den jeweiligen Landesgesetzen. Änderungen durch Landesregierungen sind jederzeit möglich.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig – und wie läuft die Festsetzung ab?
Die Grunderwerbsteuer wird vom zuständigen Finanzamt durch Steuerbescheid festgesetzt, nachdem der beurkundende Notar den Kaufvertrag dort angezeigt hat. Üblicherweise erfolgt die Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheids innerhalb weniger Wochen nach der notariellen Beurkundung.
Erst nach Zahlung der festgesetzten Steuer erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diesen Bescheid ist keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich. Die Grunderwerbsteuer ist damit kein optionaler Posten am Ende des Kaufprozesses, sondern ein Nadelöhr im gesamten Ablauf: Wer den Bescheid nicht fristgerecht bezahlt, verzögert die Eintragung als neuer Eigentümer.
Ablauf im Überblick:
- Käufer und Verkäufer schließen einen Kaufvertrag beim Notar (Notarvertrag).
- Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an.
- Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer per Steuerbescheid fest.
- Nach Zustellung und Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Erst dann wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – sind nach dem Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich Steuerschuldner. In der Praxis übernimmt die Zahlung fast immer die Käuferseite, weil dies im Kaufvertrag so vereinbart wird. Aber: Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.
Welche Kaufnebenkosten kommen in Dresden noch dazu?
Neben der Grunderwerbsteuer fallen beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Dresden regelmäßig Notar- und Grundbuchkosten sowie, je nach Objekt, eine Maklerprovision an.
Die Notar- und Gerichtsgebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert, also im Wesentlichen nach dem Kaufpreis. Grundlage ist das Kostenverzeichnis in Anlage 1 zum Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es gibt darin keinen festen Prozentsatz. In der Praxis liegt die Summe aus Beurkundung, Vollzug, Grundschuldbestellung und Grundbucheintragung bei ungefähr 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Das ist ein Erfahrungswert für die Kalkulation, keine gesetzliche Pauschale.
Hinzu kommen Posten, die nicht auf der Rechnung des Notars stehen, aber trotzdem Geld kosten: Instandhaltungsrücklage, erste Hausgeldzahlungen, gegebenenfalls Modernisierung oder Baukosten bei einem sanierungsbedürftigen Objekt. Wie sich die laufende Belastung nach dem Einzug zusammensetzt, haben wir im Ratgeber zur richtigen Kalkulation des Hausgeldes im Detail aufgeschlüsselt.
Was kostet der Immobilienkauf in Dresden konkret?
Ein Rechenbeispiel für eine Eigentumswohnung in Dresden zu 320.000 Euro macht die Größenordnung greifbar. Angenommen werden 1,8 Prozent für Notar und Grundbuch sowie eine Maklerprovision von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Vereinbarung im Notarvertrag | 320.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer | 5,5 %, SächsGrEStSatzG | 17.600 Euro |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,8 %, Annahme nach GNotKG | 5.760 Euro |
| Maklerprovision | 3,57 %, Annahme inkl. USt | 11.424 Euro |
| Kaufnebenkosten gesamt | rund 10,9 % | 34.784 Euro |
| Gesamtaufwand | 354.784 Euro |
Entscheidend für die Finanzen: Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die knapp 34.800 Euro müssen also aus Eigenkapital kommen – zusätzlich zum eigentlichen Eigenkapitalanteil am Kaufpreis. Wer diesen Punkt erst beim Bankgespräch entdeckt, verliert Zeit und häufig auch das Objekt.
Wie Sie die Finanzierung von Anfang an belastbar aufsetzen, zeigt unser Beitrag zur Baufinanzierung in Dresden.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Steuerfrei bleibt der Grundstückserwerb nur in klar umrissenen Ausnahmefällen, die § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) abschließend aufzählt. Praktisch relevant sind vor allem drei Konstellationen:
1. Freigrenze nach § 3 Nr. 1 GrEStG: Der Erwerb bleibt steuerfrei, wenn die für die Berechnung maßgebende Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Wichtig: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird der Betrag auch nur um einen Euro überschritten, fällt die volle Steuer auf den gesamten Kaufpreis an.
2. Erwerb von Todes wegen und Schenkung: Steuerfrei ist der Grundstückserwerb von Todes wegen sowie die Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Hier greift stattdessen die Erbschaftsteuer beziehungsweise Schenkungsteuer.
3. Erwerb zwischen nahen Angehörigen: Steuerfrei ist der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers sowie durch Personen, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt sind – also etwa Eltern und Kinder. Wer eine Immobilie innerhalb der Familie überträgt, spart sich in Sachsen also die 5,5 Prozent.
Ein häufiger Irrtum: Die Selbstnutzung allein befreit nicht von der Steuer. Wer ein Haus oder eine Wohnung zum Eigenbezug kauft, zahlt in Sachsen dieselben 5,5 Prozent wie ein Kapitalanleger. Ob sich der Kauf für Sie eher zur Eigennutzung oder als Anlage rechnet, ordnet unser Ratgeber Wann lohnt sich ein Wohnungskauf ein.
Was zählt als Grundstückserwerb im Sinne des Gesetzes?
Die Grunderwerbsteuer knüpft nicht nur an den klassischen Grundstückskauf an. Das Grunderwerbsteuergesetz erfasst jeden Rechtsvorgang, der einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. In der Praxis umfasst das unter anderem:
- Kauf: Der klassische Immobilienkauf per Notarvertrag, ob Wohnung, Haus oder unbebautes Grundstück.
- Tausch: Auch der Tausch von Grundstücken ist ein steuerpflichtiger Vorgang nach dem GrEStG. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung.
- Zwangsversteigerung: Wer ein Grundstück in der Zwangsversteigerung erwirbt, zahlt ebenfalls Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot.
- Anteilsübertragung: Unter bestimmten Voraussetzungen löst auch die Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer aus – relevant für Kapitalanleger mit Gesellschaftsbeteiligungen.
All diese Informationen sind für die Planung eines Grundstückserwerbs in Dresden wichtig, weil die Steuerpflicht nicht erst beim Kauf per Notarvertrag beginnt.
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer – wo liegt der Unterschied?
Beide Begriffe klingen ähnlich, bezeichnen aber grundlegend verschiedene Steuerarten. Eine Verwechslung kann zu falschen Kalkulationen führen:
| Grunderwerbsteuer | Grundsteuer | |
|---|---|---|
| Anlass | Einmalig beim Erwerb eines Grundstücks | Laufend für den Besitz eines Grundstücks |
| Steuersatz in Sachsen | 5,5 % des Kaufpreises | Abhängig von Hebesatz der Gemeinde |
| Rechtsgrundlage | GrEStG, SächsGrEStSatzG | GrStG, kommunale Hebesatzsatzung |
| Zahlung | Einmalig nach Kaufvertrag | Jährlich (vierteljährlich fällig) |
| Empfänger | Landesfinanzverwaltung | Gemeinde / Stadt |
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Immobilienkauf an. Die Grundsteuer dagegen zahlt jeder Grundstückseigentümer laufend an die Stadt – in Dresden, Leipzig oder Chemnitz jeweils mit dem kommunalen Hebesatz. Für Kapitalanleger sind beide Posten relevant: die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungsnebenkosten, die Grundsteuer als laufende Belastung, die bei vermieteten Objekten auf den Mieter umgelegt werden kann.
Warum fordert der vdp eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer?
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken sieht in der Grunderwerbsteuer eine zentrale Zugangshürde zum Wohneigentum. In der Pressemitteilung vom 24.08.2026 verweist Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt darauf, dass eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer den Fremdkapitalbedarf verringern und den Immobilienerwerb deutlich erschwinglicher machen würde. Zugleich könne dadurch der Mietwohnungsmarkt entlastet werden.
Die Zahlen dahinter: Von Januar bis Juni 2026 entfielen 50,1 Milliarden Euro des Neugeschäfts auf Wohnimmobiliendarlehen, ein Plus von 5,3 Prozent. Die Finanzierung von Eigentumswohnungen wuchs um 6,7 Prozent auf 11,2 Milliarden Euro, die von Mehrfamilienhäusern um 7,3 Prozent auf 13,2 Milliarden Euro. Tolckmitt betont zugleich, dass die Darlehensvergabe weiterhin deutlich unter dem Niveau vor der Zinswende liegt und für das zweite Halbjahr allenfalls leichte Anstiege zu erwarten sind.
Für Sachsen bedeutet das: Eine Änderung des Grunderwerbsteuersatzes steht aktuell nicht in Aussicht. Solange die Landesregierung kein Gesetz beschließt, bleibt es bei 5,5 Prozent – unabhängig davon, ob die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung erworben wird.
Wie planen Käufer in Dresden, Leipzig und Chemnitz die Kaufnebenkosten richtig ein?
Kaufnebenkosten gehören an den Anfang der Kalkulation, nicht ans Ende. Das gilt für den Kauf einer Wohnung in Dresden ebenso wie für ein Haus in Leipzig oder ein Grundstück in Chemnitz. Bewährt hat sich dieses Vorgehen:
- Zielkaufpreis festlegen und die Grunderwerbsteuer mit 5,5 Prozent direkt aufschlagen.
- Notar und Grundbuch: Pauschal 1,8 Prozent ansetzen und beim beurkundenden Notar eine Kostenschätzung nach GNotKG anfordern.
- Maklerprovision klären: Ob eine Provision anfällt und in welcher Höhe sie auf die Käuferseite entfällt.
- Eigenkapitalbedarf ermitteln: Die Summe aller Nebenkosten als reinen Eigenkapitalbedarf ausweisen und vom verfügbaren Eigenkapital abziehen.
- Realistische Kaufpreisobergrenze ableiten: Erst den Rest als Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einbringen und daraus die Obergrenze ableiten.
- Rücklage getrennt vorhalten: Hausgeld, Instandhaltung und Einzugskosten nicht aus dem Finanzierungspuffer nehmen.
Wer diese Reihenfolge einhält, geht mit einer belastbaren Zahl in die Besichtigung – statt mit einem Wunschwert. Welche Unterlagen und Prüfschritte dabei sonst noch zählen, fasst unser Beitrag mit Tipps für den Wohnungskauf in Dresden zusammen. Passende Objekte für diese Kalkulation finden Sie im Portfolio für Bestandsimmobilien in Dresden von VIAREALIS®.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Sachsen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen 2026?
Der Grunderwerbsteuersatz beträgt 5,5 Prozent des Kaufpreises. Grundlage ist § 1 des Sächsischen Grunderwerbsteuersatzgesetzes vom 20.12.2022, das seit dem 1. Januar 2023 gilt.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Finanzamt setzt die Steuer per Steuerbescheid fest, nachdem der Notar den Kaufvertrag angezeigt hat. Die Zahlung ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Nach Zustellung des Bescheids gilt in der Regel eine Zahlungsfrist von einem Monat.
Gibt es in Sachsen einen Freibetrag für Selbstnutzer?
Nein. Zum 28.08.2026 gilt der Steuersatz von 5,5 Prozent unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Eine gesetzlich geregelte Erstattung oder ein Freibetrag für Ersterwerber existiert in Sachsen nicht. Es gibt lediglich die Freigrenze von 2.500 Euro nach § 3 Nr. 1 GrEStG, die beim regulären Immobilienkauf praktisch nie greift.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dresden?
Mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie einer üblichen Maklerprovision liegen sie in der Größenordnung von rund 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro sind das etwa 34.800 Euro, die aus Eigenkapital finanziert werden müssen.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien zählen Grunderwerbsteuer und Notarkosten grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung. Bei Selbstnutzung ist kein steuerlicher Abzug möglich. Die konkrete steuerliche Behandlung gehört in jedem Einzelfall in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.
Fällt bei einer Zwangsversteigerung auch Grunderwerbsteuer an?
Ja. Die Grunderwerbsteuer wird auch bei einem Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung fällig. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot, nicht der Verkehrswert.
Warum wurde die Grunderwerbsteuer in Sachsen von 3,5 auf 5,5 Prozent erhöht?
Die Erhöhung erfolgte zum 1. Januar 2023 im Rahmen des Haushaltbegleitgesetzes zum Doppelhaushalt 2023/2024 der sächsischen Landesregierung. Die Änderung des Steuersatzes war Teil der Konsolidierung des Landeshaushalts.
Gibt es einen Grunderwerbsteuer-Rechner für Sachsen?
Einen offiziellen Rechner des Freistaats Sachsen gibt es nicht. Die Berechnung ist aber einfach: Kaufpreis multipliziert mit 0,055 ergibt die Grunderwerbsteuer. Bei 320.000 Euro sind das 17.600 Euro. Die Rechenbeispiele in diesem Beitrag können als Orientierung dienen.
Zahlt der Käufer oder der Verkäufer die Grunderwerbsteuer?
Beide Parteien sind nach dem Grunderwerbsteuergesetz Gesamtschuldner. In der Praxis wird im Kaufvertrag fast immer vereinbart, dass die Käuferseite die Steuer trägt. Aber: Zahlt der Grundstückserwerber nicht, kann das Finanzamt auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen.
Quellen (verifiziert, Stand 28.08.2026)
- Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), Pressemitteilung „Pfandbriefbanken vergeben im ersten Halbjahr neue Immobiliendarlehen in Höhe von 80,4 Mrd. Euro“, veröffentlicht am 24.08.2026: https://www.presseportal.de/pm/29608/6338391
- Freistaat Sachsen, Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz (SächsGrEStSatzG) vom 20. Dezember 2022, Fundstelle SächsGVBl. 2022 Nr. 34, S. 705, 715, Fassung gültig ab 1. Januar 2023, abrufbar in der Vorschriftensammlung REVOSax der Sächsischen Staatskanzlei: https://www.revosax.sachsen.de/vorschrift/19800-Saechsisches-Grunderwerbsteuersatzgesetz
- Bundesministerium der Justiz, Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung, Einzelnorm auf https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html
- Bundesministerium der Justiz, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 Kostenverzeichnis, Einzelnorm auf https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html
Rechtlicher Hinweis
Stand 28.08.2026, ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Sätze für Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sind Annahmen für die Beispielrechnung und keine verbindlichen Werte. Die Grunderwerbsteuersätze der anderen Bundesländer basieren auf den jeweiligen Landesgesetzen und können durch Beschluss der zuständigen Landesregierung geändert werden. Gesetzliche Regelungen können sich ändern. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an Ihren Notar, Ihre Steuerberatung oder das zuständige Finanzamt.
